Après une longue période marquée par les ajustements et les incertitudes, le marché européen de l’immobilier commercial montre de nouveaux signes de vitalité.
D’après une récente analyse publiée par l’organisation AEW, ce segment affiche aujourd’hui la progression de confiance la plus importante parmi les grandes classes d’actifs immobiliers. Une évolution notable pour un secteur fortement fragilisé ces dernières années par l’essor du commerce en ligne, les conséquences de la pandémie et la hausse des taux d’intérêt.
Une correction amorcée bien avant la crise sanitaire
Selon Hans Vrensen, responsable de la recherche et de la stratégie européenne chez AEW, le secteur avait déjà engagé sa transformation plusieurs années avant le Covid-19. Dès 2017, les valorisations du commerce avaient commencé à se réajuster de manière importante, contrairement à d’autres segments immobiliers qui ont corrigé plus tardivement.
Cette anticipation a permis au marché d’absorber une grande partie des ajustements nécessaires. Aujourd’hui, le secteur entre progressivement dans une phase plus stable, avec des perspectives de reprise plus crédibles.
Les centres commerciaux misent sur l’expérience
Face à l’évolution des habitudes de consommation, de nombreux centres commerciaux ont profondément repensé leur modèle. Les « malls » ne se limitent plus à une simple fonction marchande : ils deviennent des lieux de vie et d’expérience.
Cette mutation s’appuie notamment sur le développement du « retailtainment », un concept mêlant shopping, loisirs, restauration et expériences immersives. Le centre commercial nouvelle génération cherche désormais à attirer les visiteurs par l’émotion, les services et l’interaction, tout en jouant un rôle clé dans le parcours client du dernier kilomètre.
Un contexte économique plus encourageant
Les perspectives économiques européennes renforcent également cet optimisme. Dans la zone euro, les ventes au détail en volume devraient progresser d’environ 1,5 % par an entre 2026 et 2030.
Même si le moral des consommateurs n’a pas encore retrouvé son niveau d’avant-pandémie, il s’est nettement amélioré depuis 2023 et demeure relativement résilient malgré les tensions internationales.
Les ventes réalisées en magasin devraient ainsi connaître une croissance modérée mais positive sur les prochaines années, rompant avec la quasi-stagnation observée avant 2020.
Dans le même temps, le commerce en ligne continuerait de gagner du terrain pour représenter près de 19 % des ventes globales à horizon 2030. Toutefois, son rythme d’expansion ralentit progressivement, signe d’un rééquilibrage plus durable entre commerce physique et digital.
Des indicateurs locatifs plus solides
Les fondamentaux immobiliers montrent également des signes d’amélioration. Après les fortes hausses observées durant la période 2020-2021, les taux de vacance ont diminué dans la plupart des segments commerciaux.
Au deuxième trimestre 2025, les centres commerciaux affichaient un taux de vacance moyen de 6 %, tandis que les commerces de centre-ville et les retail parks se situaient autour de 4 %.
Cette meilleure occupation du parc immobilier devrait favoriser une remontée progressive des loyers entre 2026 et 2030.
Les retail parks apparaissent comme les actifs les plus dynamiques en matière de croissance locative, avec une progression annuelle attendue autour de 2,7 %. Les commerces de pied d’immeuble suivraient avec 1,6 %, tandis que les centres commerciaux enregistreraient une hausse estimée à 1,2 % par an.
Les investisseurs reviennent progressivement sur le marché
L’activité d’investissement confirme également cette amélioration. En 2025, les volumes investis dans l’immobilier commercial européen ont atteint environ 31 milliards d’euros.
Même si ce niveau reste inférieur au sommet enregistré en 2015, il marque une nette remontée par rapport au creux observé en 2021. La part du commerce dans les investissements immobiliers globaux est ainsi repassée à 16 %, contre seulement 10 % quelques années auparavant.
La dynamique s’est particulièrement accélérée au cours du dernier trimestre 2025. Sur les trois dernières années, le commerce figure même parmi les segments immobiliers « core » ayant connu la plus forte progression du niveau de confiance des investisseurs.
Des rendements qui demeurent compétitifs
Les projections de performance restent favorables pour les prochaines années. Entre 2026 et 2030, les retail parks pourraient générer un rendement annuel total avoisinant 9,2 %, devant les centres commerciaux à 8,6 % et les commerces de pied d’immeuble à 7,3 %.
Ces performances dépasseraient la moyenne attendue pour les autres grandes classes d’actifs immobiliers européens.
La rentabilité du secteur repose principalement sur les revenus locatifs, davantage que sur la hausse des valeurs immobilières. Malgré cela, les rendements immédiats demeurent attractifs : environ 6,4 % pour les centres commerciaux et 6 % pour les retail parks, contre une moyenne proche de 5 % pour les autres secteurs immobiliers.
Certains pays offrent par ailleurs des perspectives plus intéressantes que d’autres. Les analyses ajustées du risque mettent notamment en avant des opportunités en Espagne, en Allemagne et en Italie sur le segment des centres commerciaux.
Un secteur qui entre dans une nouvelle phase
Après plusieurs années de mutation profonde, l’immobilier commercial européen semble amorcer un nouveau cycle.
Le secteur apparaît aujourd’hui moins spéculatif et davantage tourné vers la génération de revenus réguliers. Soutenu par des fondamentaux plus sains, une meilleure visibilité économique et un regain progressif de confiance des investisseurs, il retrouve progressivement une place plus importante dans les stratégies d’allocation immobilière en Europe.